劍指亂象推動租賃市場監管制度化

　　首部住房租賃條例征求意見“高進低出”“長收短付”將受管控

　　住建部近日對外公布《住房租賃條例》征求意見稿，并向全社會征求意見。征求意見稿從出租與承租、租賃企業、經紀活動、扶持措施等多方面，對租賃市場的秩序進行規范，著重維護住房租賃當事人合法權益，構建穩定的住房租賃關系。

　　據悉，《住房租賃條例》是我國住房租賃領域首部條例性規范性文件，旨在有效規范市場秩序，推動租賃市場監管制度化，對行業發展意義重大。

　　明確提出三個“不得”

　　降低長租模式風險

　　隨著我國住房租賃市場快速發展，房主、房屋中介、租戶等房屋租賃各方呈現的種類和數量急速擴大，房屋租賃、房屋經紀等法律關系日趨復雜。過去只針對房東和租戶的法律規定，已難以覆蓋對整個市場的指導和監管。近期頻頻被媒體曝光的長租公寓企業跑路、租金貸、虛假房源等問題，嚴重影響了房屋租賃市場的正常發展和秩序。

　　9月7日，住建部發布《住房租賃條例》征求意見稿，其目的在于構建穩定的住房租賃法律關系，維護正常健康有序的房屋租賃市場秩序。特別是針對長效租賃經營模式，征求意見稿提出了多方面規范措施。

　　具體來看，征求意見稿提出，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

　　對“高進低出”“長收短付”等高風險經營模式，征求意見稿還提出，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管，直轄市、設區的市級人民政府可以建立住房租賃資金監管制度，將租金、押金等納入監管。

　　業內人士對此評價稱，征求意見稿中對于廣泛關注的租金貸問題，明確提出了“三個不得”要求，針對租賃機構在非理性擴張過程中所存在的“高進低出”問題，給予了嚴厲約束。從效果上看，通過強化監管的方式，有助于提前抑制風險發生的可能。

　　上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進認為，上述政策的出臺，進一步細化了房屋租賃市場的相關政策，特別是針對目前波動較大的長租公寓市場，征求意見稿提出的上述政策如果能真正落實，將會對長租公寓市場等房屋租賃行業發揮有效規范引導作用，同時有利于降低長租公寓經營方式的風險。

　　虛假房源備受詬病

　　逾期不改責令停業

　　發布虛假房源信息是房屋租賃市場亂象中飽受詬病的一類問題。一套房屋照片成為多套房源共用“實景”、相同房源價格相差數十萬元……房產中介通過發布虛假房源、偽造房屋交易價格等方式，誘導購房者、租房者上鉤的情況頻頻發生。

　　針對房屋租賃企業發布虛假房源、隱瞞影響住房租賃的重要信息，泄露或不當使用客戶信息等內容，征求意見稿都進行了詳細的說明及相關處罰措施。

　　比如，對發布虛假房源信息的行為，征求意見稿規定，由房產管理部門予以警告，責令限期改正；逾期不改正的，責令停業1個月以上6個月以下；可以處2萬元以上10萬元以下的罰款。造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　近年來，有關部門加大了對此類亂象的整頓治理力度。

　　2018年6月底，住建部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等部委，于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。重點打擊包括房地產黑中介等房市亂象，具體包括打擊暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵占客戶資金、參與投機炒房的房地產黑中介。隨后住建部分批向全國通報違法違規房地產中介機構名單。

　　《法治日報》記者注意到，征求意見稿明確提出，出租人將不符合工程建設強制性標準、消防安全要求或者室內裝修國家有關標準的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者將廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間出租，情節嚴重的，對單位處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　劃出從業人員“紅線”

　　加大行業監管力度

　　欺詐客戶、惡性競爭、“涉黑”、租賃糾紛投訴無門……租賃市場的種種混亂，讓房屋中介人員和房地產經紀業似乎成了“既讓人離不開卻又備受詬病”的行業，房屋經紀業服務質量和規范性亟待提高。

　　此次征求意見稿提出，要建立住房租賃機構登記制度，提高準入門檻。加強對于行業準入企業的監管，建立租賃機構登記制度，要求企業進行備案，制定獎懲措施，明確了房屋經紀機構及從業人員行為的“紅線”。

　　中國房地產業協會常務理事兼法律事務專業委員會執行主任朱樹英分析稱，我國房地產租賃市場的中介行業發展很不平衡，中介行業多以小企業為主，大公司數量較少，而且房屋租賃中介市場成本、競爭技術門檻較低，導致出現低價競爭的不良狀態，最終都由消費者買單。

　　“此前市場中介行業的準入門檻太低，隨著我國簡政放權政策推行，很多小中介公司先去注冊營業執照，只需在住建部門備案即可。準入門檻低，很容易讓某些小中介公司處在政府職能部門的監管之外。”朱樹英說。

　　朱樹英建議，應該完善房屋租賃市場機制，增加供應，壯大市場主體做大規模，穩定租賃關系，加強權益保障提高服務質量。同時，加強中介服務人員的培訓，提升素質，推行從業人員登記備案制度和職業培訓制度，鼓勵房地產經紀從業人員參加全國評價類考級考試，施行服務等級分類。

　　此次征求意見稿也加大了對房屋經紀行業的監管力度。

　　征求意見稿規定，提供住房租賃信息發布服務的網絡交易平臺經營者，應當依法履行聯網備案責任，并對信息發布者的真實身份信息負責，不得允許未備案、被列入經營異常名錄或者嚴重違法失信名單的住房租賃企業、房地產經紀機構及其從業人員發布房源信息。網絡交易平臺經營者知道或者應當知道信息發布者有提供虛假材料、虛假信息等違法情形的，應當采取刪除、屏蔽相關信息等必要措施，保存相關記錄，并向有關部門報告；未采取必要措施造成他人損失的，依法與信息發布者承擔連帶責任。

　　鼓勵商改租工改租

　　盤活存量增加供應

　　此次征求意見稿還有一個亮點是，明確在住房租賃行業鼓勵商改租、工改租等存量盤活措施，鼓勵增量租賃住房建設以及住房租賃金融的多元化發展，這些措施對住房租賃企業無疑都是利好消息。同時，征求意見稿也明確了對于違法違規的市場主體的懲戒措施，旨在有效維護住房租賃市場中各個主體的公平競爭，推動市場良性進化。

　　征求意見稿提出，國家鼓勵通過新增用地專門建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房，利用整幢既有房屋用于出租，將商業辦公用房、工業廠房等非住宅改建為租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應。

　　國家支持金融機構按照風險可控、商業可持續的原則創新針對住房租賃的金融產品和服務，支持發展房地產投資信托基金，支持住房租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務。住房租賃企業可以依法質押住房租賃租金收益權。

　　同時，征求意見稿提出，設區的市級以上地方人民政府應當結合本地租賃住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發展規劃，合理確定租賃住房建設規模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。

　　此外，征求意見稿還將穩定房租價格作為政府監管工作的核心。具體規定包括：第一，租金指導制度將加快建立，體現了政府對于租賃市場引導的導向，即形成地方“基準租金”的概念。第二，租金公示制度將加快建立，后續各個區域和不同住房都會公布相關租金信息。第三，租金監管制度將加快建立，“穩租金”概念的提出，成為“穩房價、穩地價、穩預期”后的第四個“穩”，后續租賃市場發展的過程中，租金穩定也會成為考核各級政府的一項重要內容。

　　中央財經大學法學院教授高秦偉認為，從此次征求意見稿來看，國家監管部門將推動住房租賃政策更加細化、更加務實。

　　□ 本報記者 萬靜