在上周末，位于泉州市中心的南益廣場揭開了神秘面紗，其260~380㎡的精裝大平層產品，成為行業以及高端人士關注的熱點。而這個項目的入市，也引發了業界人士對于大戶型產品面臨去化難題的思考。

　　本期海都地產會客廳，邀請四位行業資深人士，共同尋求“三高”破解之道。

　　做最高端精致的戶型 產品定位決定銷售

　　南益地產福建區營銷總監劉旭光

　　根據立丹行統計數據顯示，2014年全年，泉州樓市大于144平方米的成交占比僅為11%，但是從去年下半年開始，隨著改善型客群在持續地觀望等待之后開始陸續進場，大戶型產品的成交比例不斷上升。

　　劉旭光表示，進入2015年，泉州大戶型產品的去化相比去年會有明顯的好轉。其主要體現在產品的集中推出以及開發商在產品上的用心。劉總表示，以南益廣場為例，其推出的大平層產品，相對于別墅這種低密度的住宅，提供給客戶另外一種居住感受。客戶不僅生活更加便利、而且視野更好，對車的依賴程度最低。此外，三梯兩戶的設計讓居住的私密性更高。值得一提的是，南益廣場首創四層地下室，第一家引入深基坑技術，保證了項目的建筑品質和停車需求。在物業服務上，南益廣場是泉州第一家真正酒店式物業管理服務，其中首層大堂設置客戶管家，為業主提供酒店式的物業管理服務。

　　劉旭光最后表示，大戶型高端產品的定位決定了其是否能熱銷。南益廣場以打造泉州目前為止最高端的大戶型產品，也是給泉州層峰人士打造終極置業的最佳生活居所。

　　大戶型市場空間大 政策是否落地執行是關鍵

　　福建金爵營銷策劃中心總監鄭啟忠

　　從今年整體市場來看，1~2月份的大戶型市場整體表現也比剛需市場來得好。無論是市中心的大戶型產品，如海景國際，還是周邊熱點板塊的大戶型產品，如匯龍·大江盛世、瀾湖郡等都得到了一定的去化。

　　不過，鄭啟忠談到，今年的大戶型市場空間會更大，因為今年的新品房源相比去年會更多，而在庫存量上，去年剩余的大戶型產品也會在今年有集中的推出和去化。對于開發商來說，如何把自己的產品重新包裝推出市場，仍然是關鍵點之一。

　　除此之外，政策是否能落地執行也是關鍵。去年的930新政指出，符合條件的改善型住房將享受首套房貸款政策，這個政策的落地執行也是去年下半年至今，大戶型房源去化量上升的最主要原因之一。目前一系列樓市政策都在對首套房的認定進行松綁，如果這些政策能進一步落地執行，那么大戶型產品或將會迎來新一輪銷售熱潮。

　　鄭啟忠表示，進入3月后，市場的逐漸回暖也給開發商更充足的信心，大戶型產品雖然總價高，但是開發商如果能找準營銷點，給購房者詮釋未來生活的尊貴方式，相信在大戶型的去化上，也會有更好的結果。

　　市場升溫 政策利好緩解大戶型“三高”問題

　　福建冠亞集團營銷企劃管理部總監林謀章

　　林謀章表示，從今年年初以來，政府扶持改善型居住需求的政策逐步出臺。這些政策的落地，對于大戶型產品來說，將是利好。

　　“對于大戶型產品而言，在過去，‘三高’問題影響去化。”林謀章談到，大戶型普遍存在總價高、首付高、月供高的情況。不過，隨著央行兩次降息，公積金貸款利率以及商業貸款基準利率的下調，樓市新政策利好及樓市優惠的推出等因素，緩解了大戶型的“三高”問題。他表示，政策利好讓市場活躍起來，最近市場看房的人氣在回升，成交也有所回暖。

　　不過，林謀章認為，大戶型產品的比拼最終還是要落在房企的“內功”上。大戶型產品的購買者多是出于改善居住或終極置業的需求，因此，價格倒不是影響購房者選擇的最關鍵因素。“居住品質才是關鍵。”林謀章說道，以項目冠亞凱旋門為例，120畝地用90畝建私家景觀公園，并在大戶型產品的戶型設計、居住舒適度、景觀等方面力求做到最優，以產品本身打動購房者。

　　開發實力 影響產品去化速度

　　廈門星聯辰房地產營銷代理有限公司總經理顏森寶

　　顏森寶認為，住宅銷售存在兩極分化，剛需和豪宅市場相對較好，處于兩者之間的產品，去化較慢。大戶型產品中的大平層產品，通常在200平方米以上，屬于豪宅。這樣的產品面向的是高端消費群體。這類產品，對地段以及開發實力都有比較高的要求。例如近期亮相的南益廣場，相當于城中心的別墅，數量不多，但生活便利，享受開闊的視野。不過，要打造這樣的產品，開發商的綜合實力非常關鍵。要了解這些高端客群的喜好并對住宅內的設計、用材等需非常講究，否則很難消得動。

　　不過，對于120~200m2的大戶型產品，顏森寶認為，這類產品面向改善型客戶，但總價高、目前市場的供應量較大，去化速度比較慢。產品的配套、地段等因素，決定這類產品去化速度上的差異。例如，地段比較好、社區環境比較好的這類大戶型產品，其去化速度會相對較快些。