春節(jié)后，廈門(mén)樓市火爆。

　　“營(yíng)改增”(營(yíng)業(yè)稅改征增值稅)5月1日將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開(kāi)。3月13日，國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍在回答媒體提問(wèn)時(shí)表示，這次“營(yíng)改增”將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。這一表態(tài)傳出后，市場(chǎng)關(guān)于5月起二手房交易稅費(fèi)暴增的傳言頻頻散播。專(zhuān)家表示，傳聞不實(shí)，稅負(fù)將持平或略降。

　　【傳言1】

　　要買(mǎi)賣(mài)二手房得趁早

　　專(zhuān)家:并非針對(duì)樓市的特殊調(diào)控

　　這幾天，市民付先生不斷接到中介的短信和電話，都是問(wèn)他手上房子要不要賣(mài)，還多次告訴他“現(xiàn)在價(jià)格很好，成交很快”。

　　市民劉先生則向記者展示了一條在他的朋友圈瘋傳的消息，其中稱(chēng)“要買(mǎi)房，5月1日前要趕緊下手。5月1日以后廈門(mén)二手房買(mǎi)賣(mài)正式‘營(yíng)改增’，過(guò)戶(hù)成本會(huì)從三四萬(wàn)升到三四十萬(wàn)！”

　　針對(duì)目前市場(chǎng)上的種種傳聞，國(guó)稅總局主管的中國(guó)稅務(wù)報(bào)新媒體特約撰稿人段文濤說(shuō)，二手房銷(xiāo)售屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中的一種，按現(xiàn)行稅收政策屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，在包括房地產(chǎn)在內(nèi)的全行業(yè)“營(yíng)改增”后，對(duì)于銷(xiāo)售二手房由原征收營(yíng)業(yè)稅也就自然就改為征收增值稅了。因此，這一改變不存在針對(duì)二手房交易或房地產(chǎn)市場(chǎng)的任何其他特殊調(diào)控。

　　【傳言2】

　　稅負(fù)將明顯增加

　　專(zhuān)家:應(yīng)該是持平或略有下降

　　目前市場(chǎng)傳言紛紛，“營(yíng)改增”后二手房交易的稅負(fù)將大幅增加。那么，真相如何呢？

　　個(gè)人二手房交易現(xiàn)在征收的“營(yíng)業(yè)稅”，就是對(duì)營(yíng)業(yè)額直接征稅。目前，我市的個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)營(yíng)業(yè)稅的繳納比例是房屋價(jià)款的5.6%。

　　對(duì)于市民最關(guān)心的稅負(fù)問(wèn)題，段文濤說(shuō)，許多傳言用“銷(xiāo)項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)”，也就是一套房子賣(mài)出的價(jià)格減去買(mǎi)入的價(jià)格，計(jì)算增值稅。實(shí)際上，增值稅一般納稅人才適用“銷(xiāo)項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額得出應(yīng)繳稅額”的方式。而按照已有的增值稅管理規(guī)定如《增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法》，還有增值稅的基本管理常識(shí)，個(gè)體工商戶(hù)以外的其他個(gè)人(自然人)，是不能被認(rèn)定為一般納稅人的，這就意味著出售二手房的個(gè)人只能按照小規(guī)模納稅人的計(jì)稅方式、也就是簡(jiǎn)易征稅方式來(lái)計(jì)繳增值稅。

　　房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”的實(shí)施方案尚未出臺(tái)，納稅人銷(xiāo)售房屋的增值稅稅率尚不得知。由于增值稅簡(jiǎn)易征稅也是以不含稅銷(xiāo)售額乘以征收率的積為應(yīng)繳稅額，假設(shè)某套二手房以100萬(wàn)元成交，應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅是100萬(wàn)×稅率；而繳納的增值稅是100萬(wàn)÷(1＋征收率)×征收率。

　　可見(jiàn)，“營(yíng)改增”后個(gè)人出售二手房繳納的增值稅與原應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅將持平或者還略有下降。

　　【傳言3】

　　下月起評(píng)估價(jià)調(diào)整

　　市地稅局:目前無(wú)計(jì)劃

　　另一個(gè)備受關(guān)注的傳聞稱(chēng):“4月1日起，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格將進(jìn)行例行更新。4月1日以后的評(píng)估價(jià)將按更新后的評(píng)估價(jià)作為計(jì)稅參考價(jià)格。”

　　但市地稅局昨日明確表示，目前我市沒(méi)有調(diào)整二手房計(jì)稅評(píng)估價(jià)的計(jì)劃。

　　【市場(chǎng)反應(yīng)】

　　傳言引發(fā)“搶房大戰(zhàn)” 中介挨家挨戶(hù)找房

　　春節(jié)后，廈門(mén)樓市一片火熱。上個(gè)周日，“個(gè)人二手房交易將繳納增值稅”的消息一出，房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人趁機(jī)制造噱頭，稱(chēng)要多花幾十萬(wàn)元稅費(fèi)，讓購(gòu)房者迅速出手；房東則惜售或坐地起價(jià)；原來(lái)不緊不慢的購(gòu)房者則有些焦慮，被傳言推著加入“搶房大戰(zhàn)”。記者高金環(huán)

　　【買(mǎi)方】

　　傳言引發(fā)購(gòu)房者焦慮

　　“買(mǎi)房換房還是得趁早，房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅將于5月1日改征收房產(chǎn)增值稅。”市民尤先生的微信朋友圈里，就有房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人發(fā)出這樣的信息。

　　市民林先生也看到類(lèi)似的信息，雖然不知道真假，但為了給身邊想買(mǎi)房的朋友提個(gè)醒，也轉(zhuǎn)發(fā)了。內(nèi)容是:“瘋傳:要買(mǎi)二手房，五月一日前抓緊下手；五月一日以后，廈門(mén)二手房買(mǎi)賣(mài)正式實(shí)施營(yíng)改增政策，廢棄營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，過(guò)戶(hù)成本會(huì)從三四萬(wàn)元升到三四十萬(wàn)元。”

　　以上信息在房產(chǎn)市場(chǎng)上流傳，讓購(gòu)房者胡先生很糾結(jié)。因?yàn)樗麆倓傎u(mài)了兩套住宅，換購(gòu)了位于前埔一帶的二手房；雖然交了定金，但尚未過(guò)戶(hù)。“營(yíng)改增”的消息一出，讓他擔(dān)心“五一”后會(huì)增加過(guò)戶(hù)成本，不禁有些焦急。

　　換房族魏先生就更不淡定了。他最近正在看房，想把現(xiàn)有的一套50多平方米的小房子先賣(mài)了，然后換一套位于松柏一帶的小三房。結(jié)果中介屢屢催他:“買(mǎi)房賣(mài)房都要在五月一日前，否則要多交一大筆稅費(fèi)。”

　　【賣(mài)方】

　　房東“坐地起價(jià)”

　　受傳言影響，加上之前已出臺(tái)的一系列寬松政策，廈門(mén)樓市被催熱起來(lái)。孫先生的購(gòu)房經(jīng)歷，就是市場(chǎng)火爆的一個(gè)縮影。

　　“我都沒(méi)想到，手里拿著200多萬(wàn)，還得求著人家，才買(mǎi)得到房子。”孫先生說(shuō)，上周，他剛交了15萬(wàn)元定金，買(mǎi)了一套97平方米的小三房。但這房子買(mǎi)得特別曲折。孫先生春節(jié)前舉行的婚禮，雖然去年年底就開(kāi)始看房，但由于小兩口有家里老人提供的房子住，即便看到符合要求的房源，也沒(méi)急著下手。未料到，春節(jié)后，市場(chǎng)風(fēng)向陡變，去年年底，他們看好的一套160萬(wàn)左右的房子，春節(jié)后就漲到180萬(wàn)元，他們也慌了。

　　半個(gè)月前，孫先生開(kāi)始頻繁看房，但隨后看中的七八套房子都沒(méi)買(mǎi)成，不是房東臨時(shí)變卦要“捂一捂”，就是房子被別人高價(jià)給“撬”走了。

　　“有的房東一兩天內(nèi)就漲五六萬(wàn)元，我都絕望了。”孫先生說(shuō)，他曾看中一套報(bào)價(jià)192萬(wàn)元的二手房，結(jié)果第二天房東就反悔要加價(jià)6萬(wàn)元，當(dāng)雙方坐下來(lái)要簽合同的時(shí)候，房東又要加價(jià)2萬(wàn)元。孫先生承受不了了，一氣之下不買(mǎi)了。他聽(tīng)房產(chǎn)中介說(shuō)，這位房東后來(lái)又把房?jī)r(jià)抬到220萬(wàn)元，但目前還沒(méi)賣(mài)出去。

　　【中介】

　　白天賣(mài)房晚上找房源

　　官方公布的數(shù)據(jù)顯示，3月7日—3月13日，全市一手住宅成交576套，日均成交82套，環(huán)比明顯上漲；二手住宅總成交量為1317套，這是自2014年至今，單周成交量最高的一次。而本周剛過(guò)去的四天，一手住宅市場(chǎng)仍在“升溫”，成交套數(shù)分別為95套、100套、91套、111套；二手住宅市場(chǎng)更為瘋狂，分別成交了333套、305套、261套、327套。

　　此前，有中介機(jī)構(gòu)稱(chēng)，這是多年來(lái)未遇到的行情，為了給工作人員帶人看房留出時(shí)間，有的中介機(jī)構(gòu)連例會(huì)和培訓(xùn)都推遲了。

　　高成交再加上房東惜售，出現(xiàn)了房源“吃緊”、一房難求的現(xiàn)象。“我們白天賣(mài)房，晚上就出去找房源。”中介經(jīng)紀(jì)人小劉說(shuō)，最近一周，每天下班后，他和同事就分為兩組，然后再分片區(qū)去找房源。他們到店面附近的小區(qū)里，挨家挨戶(hù)敲門(mén)，問(wèn)房東有沒(méi)有賣(mài)房意向，然后還要在每個(gè)單元樓下的鐵門(mén)上留電話，最后拍照傳給組長(zhǎng)，才算“交差”。

　　【鏈接】

　　“滿(mǎn)兩年免征”優(yōu)惠將延續(xù)

　　根據(jù)目前政策，對(duì)符合一定條件的住房買(mǎi)賣(mài)還可免征營(yíng)業(yè)稅。去年，營(yíng)業(yè)稅免征條件就從原來(lái)的普通住房“滿(mǎn)5年以上(含5年)”放松到“滿(mǎn)2年以上(含兩年)”；今年2月份，這一免征優(yōu)惠政策又從“普通住房”擴(kuò)大到“所有住房”。

　　稅務(wù)專(zhuān)家認(rèn)為，按照財(cái)政部新聞發(fā)言人有關(guān)“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅全面推開(kāi)期間，擬對(duì)稅收優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)”的表述，原營(yíng)業(yè)稅對(duì)于二手房交易的相關(guān)征免規(guī)定極有可能得以延續(xù)。