­孩子的教育問題是絕大多數家長的頭等大事，為了讓孩子能進好的學校，很多家長不惜重金買下學區房。而就在近期，一條有關北京天價學區房的消息，讓“天價學區房”的概念再次被刷新。有媒體報道，北京西城區文昌胡同的一套學區房，賣出了每平米46萬元的天價。報道發出后，輿論一片嘩然。這到底是一套怎樣的房子？它是哪家中介出售的？又是誰買走了這套房子呢？

　　­每平米46萬、媒體紛紛報道，天價學區房卻子虛烏有。

　　­根據媒體報道，在北京市西城區的文昌胡同深處，一間有點破敗的房子，以530萬元人民幣成交，每平米房價高達46萬元人民幣。創造了北京最貴學區房的記錄。

　　­文昌胡同是一條位于北京市二環內的老胡同，距離西長安街不足200米。

　　­文昌胡同，全長不過400余米，北京市第二實驗小學位于胡同的終點，占到整條胡同長度的四分之一。《經濟半小時》記者從胡同西邊開始探訪，詢問了這里的幾位老住戶。

　　­住在胡同西邊的幾個住戶都向《經濟半小時》記者表示，知道這件事，但也都是從媒體上看來的。

　　­這套每平米賣出了46萬的學區房到底在哪里呢？在這條小胡同西頭住了幾十年的老街坊都沒有說出個所以然。記者在這條不足500米的胡同看到，胡同北側已經被拆遷，現在只有南側還有居民居住，《經濟半小時》記者開始往東邊繼續打聽。

　　­胡同的東側的幾位老住戶也紛紛告訴記者，周圍熟識的鄰居們并沒有誰家出售過房子。

　　­在這條短短幾百米的胡同里，隨處可見這樣的小廣告，廣告的內容都是求購房產。

　　­文昌胡同的房子幾乎都有上百年甚至幾百年的歷史，許多都沒有室內廁所，可為什么會如此炙手可熱呢？

　　­住戶：一直沒住，這孩子一上學才回來的。

　　­這位住戶告訴《經濟半小時》記者，他們也是為了孩子上學才剛剛搬回來居住的。因為，只有在文昌胡同及附近劃片范圍內有房子的孩子，才可以就讀北京市第二實驗學校，小學畢業之后還可以直接升入屬于同一區域的北京師范大學附屬實驗中學。這兩所學校在北京，乃至全國都是最好的學校。因此，學區房的屬性讓文昌胡同的房價一直居高不下。

　　­1986年，我國開始實施九年義務教育，同時強調“就近入學”原則，“學區”概念進入百姓視線。

　　­2010年，北京出臺政策，所有知名中學、附中都將參加“小升初”電腦派位，派位根據劃片區域計算機抽簽；2014年，北京市開始全面取消共建入學，讓所有學生都就近入學，也就是說，如果你想就讀好的學校，那么在這個學校劃片的區域內有一套可以落戶的住房就成了必要條件。

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　　­以2014年為例，全市學齡人口信息采集總計160575人，西城區計劃招收1.22萬，只占全市適齡入學兒童數量的不到8%。

　　­北京目前公認的市級示范高中校共有68所，西城區轄區面積只有50.7平方千米、只占北京市總面積不到千分之三的，卻擁有15所北京市市級示范高中，占到全市示范高中總數的22%，在同等面積內創下中國重點中學數量之最。

　　­也就是說，西城區是全國名副其實的人均占有優質教育資源第一的區域。胡同里的平房面積只有10平米左右，單價雖然貴，但總價并不算特別高，就導致了文昌胡同以及附近學區房的房價一直都是北京樓市的“異類”。

　　­居民：連著(走)廊才16平米，(去年)是450萬還是350萬買的，就那價。

　　­在網絡上有關天價學區房的報道里，好幾篇文章里都附有這樣一張圖片。

　　­記者按圖索驥，找到了與圖片相吻合的地點，這里就連自行車都跟圖片上的一模一樣。

　　­那這里是不是就是那套每平米46萬的天價學區房了呢？《經濟半小時》記者敲開了這一戶的房門。

　　­記者：我們在網上有一個照片特像您這的這個房，您這房子是剛賣的剛買的？

　　­居民：我們自己在這住，住好幾十年了。

　　­記者：那這房子您知道就這幾戶有出售的情況嗎？

　　­居民：沒有，虛假的。

　　­這位居民用極其肯定的語氣告訴記者，自己和周圍的鄰居都是幾十年的老住戶了，根本沒有人出售過這套房產。

　　­《經濟半小時》記者從文昌胡同的東頭一直走到了西頭，怎樣打聽也沒找出這套號稱每平米46萬的天價學區房的位置。而且不僅如此，幾乎所有和記者交流的居民都表示，這個信息不真實。

　　­在網上再次搜索，46萬每平米天價學區房的信息已達到231萬條，大量的媒體進行了報道和轉載。

　　­那么他們報道的消息源來自哪里呢？

　　­媒體人士：有一個微信公眾號，叫《每日人物》。

　　­這個公眾號在2016年3月2日刊發了一條叫做《46萬一平，誰買走了北京天價學區房》的文章。

　　­在篇文章中，開頭第一句就是“11.4平米，530萬。每平米46萬的單價創下了近期學區房單價的記錄”。

　　­《經濟半小時》記者：就是我想跟您確認《每日人物》上發的文章是您主筆的是嗎？

　　­微信公眾號作者易方興：是的。

　　­記者：那個圖片和文字都是您一手是嗎？

　　­易方興：是。

　　­《經濟半小時》記者：那個房子的房號您能給我一下嗎？

　　­易方興：這個房子房號不知道。

　　­記者：那您那個信息是哪來的呢？

　　­易方興：那個是這個，那個鏈家中介它那個信息庫里，就是他們有一個售房記錄，那個電腦上查。

　　­這篇文章的作者叫易昌興。他在電話里向記者明確表示，這篇文章為他的一手采訪資料。那么房子的具體位置到底在哪里呢？

　　­記者：那您沒看具體到門牌號什么的是嗎？

　　­易方興：沒有門牌號。只知道在東頭。

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　　­易方興告訴記者，關于這套天價學區房，他是今年2月初從鏈家地產的房產中介那里獲知的消息。事實果真如此嗎？

　　­《經濟半小時》記者來到了位于新文化街上的鏈家地產門店。

　　­鏈家地產經紀人：文昌近一年沒成交過房子，反正我們鏈家是沒成交，別的公司有沒有我們不知道。

　　­那么有沒有可能是鏈家地產其它的門店賣出去的呢？記者為了準確核實信息，又和鏈家地產總部取得了聯系。

　　­鏈家網首席內容官徐東華：可以這樣，可以直接給你調那個原始數據庫，然后我們從原始數據庫里看到這個數據。

　　­鏈家網首席內容官帶著《經濟半小時》記者一起查詢了一下鏈家地產的后臺數據庫，發現最近的一筆交易在去年3月份。

　　­徐東華：成交面積是10平米，單價在28萬。我可以非常負責任地表示，這套天價學區房肯定不是鏈家成交的。

　　­為了準確核實交易信息，記者為此聯系了北京市西城區房管局。

　　­2016年3月18日，《經濟半小時》欄目得到了北京市西城區房管局的官方回復。

　　­北京市西城區房管局表示：針對近期，新聞媒體報道的《11平米的學區房售價530萬》消息，西城區房屋管理局對實驗二小周邊房地產經紀機構進行了巡查，采取了進店內詢問、查看房源登記底冊、對經紀機構門店懸掛的房源信息進行核查等措施。同時通過房產交易權屬系統對2016年1月1日至3月6日，該地區房產交易記錄進行了查詢，未發現2016年以來，文昌胡同存在產權交易過戶的記錄，媒體所報道的“高價學區房”交易案例與檔案記載不相符。

　　­虛假天價學區房，引發購房非理性預期。

　　­中介帶記者看了一套北京第二實驗學校的學區房，位于距離文昌胡同不遠的東鐵匠胡同里。中介告訴記者，這個位于東鐵匠胡同的13平米的小平房，現在的掛牌價是480萬元，折合每平米接近37萬元。

　　­中介：(去年)9月份我成交的才30(萬每平米)

　　­這個13平方米的小房子如同臨時建筑一樣，水泥外墻，單薄門窗，似乎從來沒有住過人。

　　­中介也跟記者直言，這樣的房子沒法住。

　　­中介：要住人的話，起碼衛生間是具備的。您要是加了衛生間，您不可能說30萬一平米買廚房衛生間。

　　­清華同衡城市規劃設計院技術創新中心副總工程師王鵬：東西城區的這個學區房的狀況，大多數大家買的這些房，并不是去住的，而是只是作為一個投資和一個學位的這個使用。我們實際走訪，發現基本上沒有自住的情況。

　　­王鵬專注北京城市大數據研究近五年時間。他所帶領的項目組兩年來，對2014年北京市義務教育綜合改革后的學區房政策與價格進行全面調研，跟蹤北京近9000個住宅小區，得出了許多翔實的一手數據。

　　­王鵬：我們選取了北京8723個小區作為我們的研究對象，其中學區房的概念是我們采用了政府所在2011年之前，劃分的市區兩級重點學校所覆蓋的小區，這個總量大概是1048個，占到所有小區總量的12.01%。其中，市重點小學輻射的學區，大概是283個，占到總量的3.24%。所以說就是重點小學所覆蓋的小區，在整體的所有小區的數量中是一個非常低的比率。

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　　­根據北京市教委數據顯示，2014年全市學齡人口信息采集總計160575人。而東城、西城和海淀的市重點小學只有25所，每年只能接受入學人數約5000人。

　　­每32個北京適齡入學小學生中，只有一人可以進入這些優質教育資源的學校。

　　­王鵬：我們觀察了學區房和它臨近的非小區的價格，我們發現有一個大概20%左右的溢價率，所以說學區的因素對住宅的價格可能會有一個大概20%左右的影響。

　　­在中關村地區從事了8年房產經紀人工作的董振宇告訴記者，只隔了一個四環，幾乎是同樣年代的小區，每平米房價差到了1萬到1萬5千元，一個重要的原因，就是學區因素。

　　­王鵬在他們的研究中也發現，由于這些享有優質教育資源的學區房其居住屬性很弱，人們更多的是看中學區房的教育乃至金融屬性，所以與普通住宅相比，價格的波動很多時候存在非理性因素。

　　­王鵬：比如說最近媒體上頻頻曝光的這個46萬的天價學區房，在很大程度上，很明顯地拉高了一些中介的掛牌價格，也拉高了一些學區房購買者的這種心理價位。

　　­一個46萬每平米的學區房價格放出，就影響了整個北京市學區房市場的心理狀況，事實果真會這樣嗎？

　　­在距離文昌胡同直線距離3公里外的陶然亭地區，記者遇到一位前來咨詢購買學區房的孟先生。

　　­孟先生：我想買個三居室吧，想看看這邊的學區房。

　　­聽說學區房已經達到46萬每平米的天價，還沒有孩子的孟先生特意咨詢購買學區房的情況。

　　­孟先生告訴《經濟半小時》記者，最近的確也是因為聽說了學區房已經達到46萬每平米的天價，所以才有點坐不住了。

　　­孟先生：聽過這種新聞，對啊，擔心啊，現在也來看看，了解了解行情。如果承受范圍之內，打算置換一套。

　　­46萬一平天價學區房的消息不僅影響了像孟先生這樣的買家心理，同樣的，持有學區房的賣家也對價格開始有了不理性的期待。

　　­賣房者趙先生：當時我們拆遷的時候才3萬塊錢在10年前。

　　­趙先生十年前就住在文昌胡同旁邊的文華胡同，正是因為實驗二小擴建，他的老宅子被拆遷了。當年，他用拆遷款買了陶然亭附近的這個小區。去年西城區教育改革，他在陶然亭的房子也一下成為了優質教育資源的學區房。

　　­去年上半年之前，我們這個學區是福州館小學，在去年的6月1日正式掛牌，翻牌為八中附小，而且呢，上那個小學的所有的(學生)，70%的直升北京八中。這樣那個，消息出來以后，我們這房價跳漲了1萬。

　　­最近，一直想要置換房屋的趙先生今天也把中介找到了家里，抱著試試看的心理，他想要商量一下房子的掛牌價格。

　　­中介告訴趙先生，這個小區大概8萬5左右的價格比較合適，但趙先生堅持要把價格掛高5000元左右。他告訴記者，這樣做的原因一方面是他對自己的學區房很有信心，另一方面，也是因為像天價學區房這樣的消息，讓他擔心自己賣虧了。

　　­不論掛牌價如何瘋狂，記者走訪了許多房地產中介，他們都表示，最終成交價格并沒有那么夸張。

　　­徐東華：其實學區房價格上漲并沒有那么夸張。以實驗二小為例，去年9月份，11萬2000元，是塔樓中間層，今年最近的一套成交價格，11萬8000元，可以說，這個漲幅是低于北京市房地產市場的平均漲幅的。

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　　­與此同時，在調查中，記者也了解到，像文昌胡同附近的平房，現在的掛牌價格雖然很高，每平米三四十萬元，但是由于其居住屬性很差，租金可能還不到千元。

　　­王鵬：這種情況下，實際上類似文昌胡同學區房已經作為了一種金融工具，這個只看中它保值增值的這個屬性，在金融意義上來看我覺得這個風險還是非常大的。

　　­與此同時，政策因素也極大地影響著學區房的價格。在調查中，記者也了解到，學區房并不是像人們想象中那樣，只漲不跌。

　　­鏈家地產和平里大區小街橋店經理王雪鋒：合并之后，對原來四小學區的房子每平米下降了5000元左右。

　　­工作7年的王雪鋒經歷過一次學區房價格下跌的過程。2014年，和平里第四小學與和平里第二小學、東師附小合并，和平里四小的學區從原來的10 棟建筑擴充到64棟。在和平里四小的學區房資源大大增加后，原來十棟樓的價格，在2015年上半年，出現了一定程度的下跌。此外，一些教育改革的嘗試，也有可能會影響學區房未來的價格走勢。

　　­對學區房關注很久的王鵬告訴記者，當前的教育改革正在大力推行優質教育均等化，許多的政策如果真的落地，將極大的改善當前人們對學區房的固有觀念。

　　­王鵬：北京市其實在非常努力地推進教育資源的均等化。在這種趨勢下，以這種西方的經驗來看，這種所謂學區房的大規模的溢價，肯定會逐漸地縮小。

　　­四中校長劉長銘：如果是我，我不會這樣去做。我會把更多的精力，也包括家庭的財力，放在改善家庭教育的品質和質量上。家庭教育是決定孩子未來職業成功、生活幸福的因素。

　　­教育部新政策規定：根據實際情況積極穩妥采取多校劃片。

　　­2016年1月26日，教育部辦公廳下發了《關于做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》，明確提出在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，根據實際情況積極穩妥采取多校劃片。這是教育部首次在官方文件中提出實施多校劃片。所謂的多校劃片就是指一個小區對應多個學校，讓買了學區房的家庭不確定到底能上哪個學校。與此同時，教育部還“欽點”了24個城市的名，要求這些城市所有縣市區100%的公辦小學、90%的公辦初中要實現劃片入學。這都將從本質上促進教育公平，推動均衡發展，滿足百姓需求。

　　­袁貴仁：多校劃片，是各地探索出來的一個舉措，為什么今年你們都很關心呢，通知里承認了各地的實驗經驗，你可以單校劃片也可以多校劃片，建議全國推廣。

　　­半小時觀察：理性看待學區房 不要被炒作“忽悠”

　　­學區房火熱的根源在于教育資源的分配失衡，國家有關部門近期也在出臺政策力圖積極扭轉教育資源分配不公的現狀。在前面的節目我們看到，學區房的房價也并非永遠只漲不跌，學區的階段性調整、教育改革等因素，都有可能讓家長的投入受到損失。同時我們也應看到，學區房“天價”不斷，也與部分二手房中介、媒體、自媒體的炒作密不可分。這些炒作助長了學區房價格的非理性增長，具有很強的欺騙性、誘導性，容易引發消費者對房價上漲產生非理性預期，必須引起有關部門的重視，這里我們也提醒每位購房者不要被一些炒作“忽悠”，能夠理性、辯證、長遠地看待學區房的問題。