利用小區住宅辦民宿 須經有利害關系業主同意

明年5月起，重慶市物業管理條例施行

　　這部地方法規關系到每個重慶人——《重慶市物業管理條例(修訂草案)》經市人大常委會會議四次審議，在2019年11月29日經市五屆人常委會第十三次會議表決通過。條例自2020年5月1日起施行。

　　條例在立法過程中備受關注，其施行之后將如何發揮作用？昨日，重慶晨報·上游新聞記者就大家廣泛關注的問題進行了梳理。

　　物業費

　　將制定收費辦法

　　物業服務收費管理辦法包括未裝飾裝修和使用的住宅物業收費標準等，由市價格主管部門會同市住房城鄉建設主管部門制定。

　　物業服務收費確需調整的，物業服務企業應當與業主委員會協商，并由業主大會決定；未成立業主大會的，由符合法律規定比例的業主表決通過，并將表決結果公告三十日以上。

　　裝修保證金

　　應存入共有資金賬戶

　　物業服務企業對違反裝飾裝修規定的行為，應當履行發現、勸阻、報告職責，并配合有關部門依法處理。

　　物業服務企業與業主、物業使用人約定裝飾裝修保證金的，裝飾裝修保證金應當存入共有資金賬戶進行管理，具體管理辦法由市住房城鄉建設主管部門另行制定。

　　首次業主大會

　　總數20%以上的業主可以申請召開

　　一個物業管理區域內，已交付的專有部分面積達到該區域建筑物總面積的百分之五十以上，建設單位應當進行公告，業主可以召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。

　　占物業管理區域內業主總人數20%以上的業主，可以向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府書面申請召開首次業主大會會議。

　　業主委員會

　　20%以上業主聯名可要求罷免業委會成員

　　業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，每季度至少召開一次。三分之一以上委員要求召開時，應當及時組織召開。

　　業主委員會會議由業主委員會主任召集并主持。業主委員會主任可以書面委托業主委員會副主任召集并主持會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由居(村)民委員會指定一名成員召集并主持業主委員會會議。業主委員會成員不得委托他人參加業主委員會會議。

　　業主委員會成員受業主監督。業主大會有權罷免業主委員會成員。

　　百分之二十以上業主聯名，可以向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府書面提出對業主委員會成員的罷免要求。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自接到罷免要求之日起三十日內書面通知業主委員會限期召開業主大會會議，由業主大會作出是否予以罷免的決定。業主委員會逾期不組織召開的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織召開。

　　黨建引領

　　在社區黨組織領導下開展物業管理活動

　　業主大會、業主委員會、物業服務企業等應當在社區黨組織的領導下依法依規開展物業管理活動。

　　建立社區黨組織領導下的居(村)民委員會、業主大會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制，統籌推進社區治理和物業管理工作。

　　車位出售出租

　　應首先滿足業主需要，每戶購買不超二個

　　物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位(庫)，應當首先滿足業主的需要。

　　建設單位依法出售車位(庫)，應當進行公告，不得出售給業主以外的單位或者個人。公告之日起六個月內，屬住宅配套車位(庫)的，每戶業主只能購買一個車位(庫)，公告之日起滿六個月有多余車位(庫)的，可以向其他業主出售，每戶業主總計購買住宅配套車位(庫)不得超過二個；屬非住宅配套車位(庫)的，每戶業主購買的車位(庫)數量的比例，不得超過持有房屋面積占總非住宅建筑物面積的比例。經人民法院生效法律文書或者仲裁裁決確認將建設單位的車位(庫)權屬登記給業主以外的單位或者個人的，其車位(庫)的出售、租賃應當首先滿足業主的需要。

　　建設單位應當公開未出售或者未附贈的車位(庫)，業主要求承租的，建設單位不得拒絕。

　　車位(庫)有空余的，經公示后，可以臨時出租給業主以外的單位或者個人，每次租期不得超過六個月。

　　違反規定銷售車位(庫)的，或者對業主要求承租的車位(庫)只售不租的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

　　將未出售的車位(庫)不優先出租給本區域內業主，或者出租給業主以外的單位或者個人期限超過六個月的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　民宿

　　應當經有利害關系的業主同意

　　條例第七十四條規定，業主、物業使用人應當按照規劃自然資源部門批準或者房地產權證載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

　　利用小區住宅開展民宿等住宿服務的，應當符合本條例第七十四條的規定，并具備消防、安全、衛生等必要的條件。

　　利用小區住宅開展民宿等住宿服務的，應當遵守國家和本市相關管理規定和管理規約的約定，依法向市場監管、文化旅游、公安、商務等部門辦理相關手續，并同時告知物業服務企業。

　　市、區縣(自治縣)人民政府及相關部門應當根據本地實際，加強對住宅小區內開展民宿等住宿服務活動的管理和監督。具體管理辦法由市人民政府制定。

　　公共收益

　　主要用于補充物業專項維修資金

　　公共收益主要用于補充物業專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。業主大會成立前或者業主大會未對公共收益用途作決定的，公共收益按年度全部納入物業專項維修資金。按照業主大會決定使用公共收益的，物業專項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十時，公共收益應當首先補足物業專項維修資金。

　　公共收益用于補充物業專項維修資金以外用途的，業主大會應當決定其年度預算方案，主要包括支出項目明細、使用審核、公示及決算辦法。未經業主大會同意，公共收益支出金額和范圍不得超過預算方案。

　　物業服務企業、業主委員會應當每半年公布一次公共收益收支情況。物業管理區域百分之二十以上業主書面對公共收益收支提出異議的，可以根據物業服務合同或者管理規約約定或者經業主大會決定后，在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導監督下委托有資質的中介機構進行財務審計，也可以申請物業管理聯席會議協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

　　法律責任

　　擅設臨時攤點等將被罰款

　　擅自停止物業服務的，或者被解聘的物業服務企業拒不退出物業管理區域或者退出時不履行相關義務的，責令限期改正；逾期未改正的，處十萬元以上三十萬元以下罰款，并在一年內不得參加物業管理招標投標活動。

　　擅自利用物業共有部位、共有設施設備進行廣告宣傳和經營等活動的，擅自設置或者允許他人設置臨時攤點的，責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上二十萬元以下罰款。

　　上述行為由物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門予以處罰。

　　重慶晨報·上游新聞記者 陳翔